İnşaat sektöründe beklenti ne?

İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (İMSAD) Haziran 2024 endekslerini geçtiğimiz günlerde yayınladı. Bu verinin en dikkat çekici yanı bileşik endeksin covid dönemi değerlerine kadar gerilemiş olmasıydı. İnşaat sektörü olarak bir durgunluk dönemi yaşandığı bilinmekle beraber 2013 yılından bu yana sektörün en dip değere düşmesine doğrusu ben de anlam vermekte zorlandım.

Herkesin ortak görüşü faizlerin yüksekliği olsa da ben bu görüşe tamamen katılmıyorum. Faizlerin yüksekliği bugünlere gelinmesinde belki de bardağın taşmasına sebep olan son damla. 10 yıldır İnşaat sektöründe balon olduğundan bahsedilse dahi gelen veriler bunu hiçbir zaman teyit etmedi. Çünkü ucuz kredi, yabancıya vatandaşlık, Ukrayna savaşı, düzensiz göçler sonucu kontrol altına alınamayan şehirlere göç ve benzeri nedenlerle konuta talep hep canlı kaldı. Hatta öyle bir yere ulaştık ki konut m2 fiyatı olarak Dünya metropollerini dahi geçtik.

Her işte olduğu gibi burada da kontrolü kaybettiğimiz dönemler oldu. Hatta kiralara yasal sınırlama getirmek gibi eşsiz bir uygulamayı dahi hayata geçirmek zorunda kaldık. Bu ne işe yaradı derseniz etrafınızda kiralara bakıverin. Konut fiyatları nerede derseniz rakamları çok değil 3 yıl öncesi ile karşılaştırın.

Biz her alanda olduğu gibi sorunu oluşturan sebepleri değil sorunun neden olduğu sonuçları tartışıyoruz. 10 yıl önce konut piyasası ile ilgili olarak kaleme aldığım bir yazımda sürekli tartışılmakta olan mütahitlik yasasından, herhangi bir hukuki alt yapıya sahip olmayan satış şekillerinden bahsediyorum. Aradan geçen 10 yılda ne yapmışız derseniz hiç bir şey.

5 yıl önce kaleme aldığım bir yazımda ise arsa maliyetlerinden, başını alıp giden inşaat maliyetlerinden, düşük finansman ve kampanyalarla konut satarak sorunu daha da büyüteceğimizden, asıl odaklanmamız gereken hususun konut sahiplik oranı olması gerektiğinden filan bahsetmişim. Ne yapmışız derseniz hiçbir şey.

Çünkü bizim hiçbir zaman konuta erişemeyenleri konut sahibi yapmak gibi bir derdimiz olmadı. Sosyal konut diye yapıp sattığımız konutların dahi birçoğunda bu gün kiracılar oturuyor. Konutları sermaye sahipleri için bir yatırım aracı haline getirirseniz kiraları kontrol altına alma imkânınız ortadan kalkar. Kamu veya belediyeler her m2 toprak parçasını birer gelir gibi görmeye devam ettikçe arsa maliyetleri alır başını gider.

Her sıkıştığınız dönemde aklınıza gelen düşük KDV, düşük faizli kredi gibi seçenekler ise sorunu oluşturan nedenlerden olmadığı için çözüme katkı sağlamaz. Bugün inşaat ve emlak piyasasında yaşanan sorunun sadece yüksek faizler olduğunu düşünüyorsanız faizi düşürüp sorunu çözebilirsiniz ama konut sahiplik oranına hiçbir katkısı olmayacak ve uçup giden arsa maliyetlerinin bir daha yükselmesine sebep olacaksınız.

Bizim en temel meselemiz izlediğimiz para politikalarının orta gelir düzeyinde yaşayan büyük kitlelere oluşturduğu tahribattır. Ülkenin sabit gelirli insanlarının mevcut haliyle artık konut alabilmeleri tamamen hayal olmuştur. Bu bakımdan ilk müdahale edilecek alan bu kitleyi eski refah düzeyine kavuşturabilmek olmalıdır. Bunu yapabilmek ise 5 yıl önceye göre çok daha uzun ve zahmetli bir sürece dönüştü.

İMSAD Haziran 2024 endeks değerlendirmesinde beklentiler iç ve dış pazarda zayıflamaya devam ederken üretim ve istihdam beklentileri de azalmıştır. Yaşadığımız afet sonrası deprem bölgesinde devlet tarafından yapımı devam eden onlarca şantiye olmasaydı inşaatta yaşanan yavaşlamanın etkileri inanın tahmin ettiğinizin çok ötesinde hissedilecekti.

Önümüzdeki en az 6 çeyrek boyunca ben inşaat sektörünün eski günlerine dönebileceğini düşünmüyorum. Zira son 4 yılın milli gelir artışı ile emlak fiyatları artışı arasındaki bağ gerçeklikten kopmuş. Nobel Ödüllü Robert Shiller’e göre hesaplanan konut fiyatı/konut kirası endeksine göre ise tam aksine konut fiyatları ucuz kalmış. Şimdi haklı olarak sorar insanlar bu nasıl oluyor diye.

Enflasyonu gerçeklikten koparınca sonuç her alanda böylesi garipliklerin çıkmasına sebep oldu. Önce fiyatlar uçup gitti sürdürülebilir olmaktan çıktı. Sonra onu kiralar takip etmeye başladı. Biz faizleri indirerek konut fiyatlarını artırırken insanların alım güçlerini hızla düşürdük. Artık insanların özellikle de orta gelir seviyesinde bulunan işgücümüzün alım gücünü yükseltmedikçe inşaat sektörünün toparlanması mümkün olmayacaktır.